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在内地规模房企相继横空出世之际,曾经步履迟缓的老牌港资抓住机会大力布局内地市场,逆势而动。

致力于加符内地的,是香港地产界“四天王”之一的新世界发展。 该公司第三代负责人郑志刚近日也表示,目前是内地投资最好的时期,未来12个月内在内地多个城市共投资100亿元。

业内普遍认为,谨慎的港资过去错过了内地楼市快速发展的契机,而在当前行业寒冬,多收入稳健的财务,以及先进的开发运营实力,为香港企业逆势而上的内地市场奠定了基础。

投资步伐明显加快

事实上,新世界发展的布局动作更快更频繁。 2021年初,该公司将内地业务的总部迁往广州,同时加快了对内地的投资,房地产领域越来越广泛。

除了在大湾区长江三角洲获得的多个开发项目外,今年4月下旬,新世界还以19亿元的总额,从龙光交通集团手中收购了高速公路管理和运营公司的部分股权。 5月,投资22.9亿元收购成都武汉两个城市共6项物流资产。

值得注意的是,港资开发商此轮码内地风格与以往略有不同,最明显的是大幅推动投资。

太古地产今年初公布千亿投资计划,其中50%将投向内地投资项目。 3月在西安采集土地,建设第四个太古里工程,计划投资70亿; 8月与深圳福田区签署合作协议,同月宣布酒店项目率先落地9月下旬,该公司又与陆家嘴集团合作,参与上海前滩21号地块的开发。

自2020年初以来,上海徐汇滨江豪投资超过310亿的香港土地,今年6月的上海土拍中,与招商水龙头徐汇城联合投资,竞拍徐汇区斜土街道地块,总地价约为47.33亿元。 2021年12月,香港土地分别在重庆成都摘地。

同样拿到土地的还有嘉里建设。 该公司于2021年初获得浦东新区商业区综合地块后,2022年初投资133亿元以上获得上海黄浦区中心区商业区,毗邻外滩豫园南京东路步行街及人民广场等上海地标。

加速的步伐不仅体现在投资和投资项目上,也体现在开发和上市的步伐上。 过去的港资以慢速开发而闻名。 从上世纪90年代开始,以恒隆新鸿基瑞安房地产为代表的港资开发商开始陆续进入内地市场,但30年过去了,很多港资在内地建设开业的项目并不多,开发周期相当长,太古地产在上海广州开发的二李嘉诚旗下的长实集团多次陷入“囤地”风波。

现在的香港资本加速明显。 太古地产2021年签约的上海张园项目,首期将于2022年第四季度开业;官宣三亚项目,预计2024年开始分阶段建成。 在太古房地产工作多年的业内人士感叹:“太古也快起床了。” 同样,2021年4月在广州番禺获得地块的新鸿基地产,将于年底开工,预计2025年开始逐步建成。

此外,根据第三方研究机构克而瑞的观察,一些港资开发商的开发模式也发生了变化。 例如,新世界发展倾向于在房屋销售领域调整土地购买策略,在二三线城市购买规模不需要长期发展的土地,以缩短发展周期,加快周转速度。

“港资房企以善于慢循环开发而知名,积极接受快循环开发模式,是因地制宜在内地多年发展中的一次经验,能有效减轻企业资金链压力。 ”上述机构指出。

有意继续加内地

港资开发商在内地开拓疆拓土的重要背景之一,是过去重视规模的内地开发商纷纷陷入债务危机,以自救为中心的重要课题。 2021年下半年以来,曾经狂奔猛进的房企基本暂停了新增投资。 据克瑞统计,2022年以来,投资“暂停”的企业超过30家。 9月份,70%以上的房企没有投资动作。

这在一定程度上为港资创造了更多的空间。 “目前的投资机会还很乐观,项目选择余地大,竞争也比较小。 ”克瑞研究中心企业研究主管朱一鸣说。

目前,把握机会的关键是港资开发商重视经营收益财务稳健和现金流。

根据各港资披露的截至今年6月底的财务数据,新世界发展可动用资金达到1050亿港元,其中现金和银行结余约为622亿港元新鸿基地产的银行存款和现金超过200亿港元。 同时,多家港资房企杠杆率处于极低水平,据克比瑞介绍,嘉里建设新鸿基地产2021年末的净负债率低于20%,恒基兆业低于25%,而太古房地产的这一指标低于5%。

克而瑞表示,港资房企这种经营方式的原因,一方面是金融危机的经历,使幸存下来的港资房企偏向于更加审慎保守的经营策略,另一方面,港资房企大多以家族企业的模式发展,其管理层对整体经营逻辑和风险的认识

即使在扩张速度明显加快的今天,港资开发商在现金流方面也保持着较强的管制意识。 以嘉里建设为例,其获得的上述超百亿上海黄浦商住办公室从选址之初就进行了初步资金流预测。 该公司管理层表示,除了城市更新商业办公等业态外,地块还包括部分住房,能够“相对健康地调整长短中的资金流”,形成可持续的收入。

“基于这一长期经营目标,港资房企将优先开发和拥有内地核心二线城市投资房地产和商业房地产项目,以获得更好的现金流表现和长期稳定的投资收益。 ”上述机构指出。

一位在港资有多年经验的内部人士认为,在内地开发运营持有型房地产方面,港资开发商实际上具有先天优势。 “与其他外资相比,港资了解内地行情,与国内资本相比,港资起步较早,在商业运营和操作能力上有经验积累和品牌资源积累,内地开发商基本上在改革开放后起步,在很多层面上对港资都比较薄弱。”

提出千亿投资计划的太古房地产也同样有信心。 “上海和北京的相关措施解除以来,我们看到了稳步回升,我们认为下半年将继续回升。”该公司管理层指出。 “我们仍然非常大力投资内地市场,主要是一线城市的零售项目,内地项目前景依然看好。”

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