恒氧的科技房,你想住在四季如春的房子里吗?

你想住在四季如春的房子里吗?

恒温恒湿恒氧的科技房,营造出人们永远停留在春天的美好想象。许多企业也将技术宅作为营销点。然而,由于技术系统的复杂性,维护不当可能会导致一系列后果。

什么是技术宅?谁负责维护?维护标准是什么?科技系统的高成本是否合理?企业如何算这个科技住宅的建设运营账?

10月下旬,苏州科技小镇金茂府一业主拍下其所在楼的新风间视频,引爆小区业主。视频中,一位业主进入未上锁的新风间,发现新风滤网上布满了灰色的灰尘。然后,业主要求进入大楼的新风间查看。“每栋楼或多或少都有一些问题,”小区一位业主告诉经济观察报。一些过滤器不仅因为长期缺乏维护而布满灰尘,他甚至可以看到一些小昆虫的尸体,这也让他想起了在技术宅生活了三年多的经历。3354一般舒适,唯一头疼的就是家里每天不知从哪里冒出来的灰尘。

在协商过程中,业主们了解到,不同的滤网保养周期不同。按照标准,一周可能要更换一次滤网,但小区新风系统的运行维护并没有达标。在《苏州科技城金茂府新风问题说明及解决措施》号文件中,负责该项目的科技系统运维的金茂绿健承认,小区内的过滤网从未更换过,每栋楼的部分中效过滤器缺失,部分静电除尘装置关闭或长期故障。严重背离了金茂绿色建筑的运维管理标准。“如果长时间不清洗更换,会影响每家每户的送风量,”一位从事三恒系统运维十几年的人士说,就像口罩越厚,呼吸就会受到影响,滤网上的灰尘可能会越积越多。灰尘穿透过滤网后,家里的灰尘会增多。

信任危机一旦发生,将会产生连锁反应,同在苏州的姑苏金茂城业主也对项目新风系统的运维提出质疑。

此次事件中出现问题的24小时置换新风系统是金茂大厦“三不变系统”中的一环。使用三定系统的房子通常不允许开窗,这也意味着空气质量将全部依赖于新风系统。新风系统就像房子的肺,关系到主人的呼吸。

科技住宅没有统一的定义。在一些专业的讨论中,科技住宅既包括三恒住宅,也包括目前以5G应用为核心的智慧社区智能家居系统。

房地产领域,三恒公馆是最被人津津乐道的。一位房地产公司高管表示,过去三恒住宅也叫超低能耗高舒适度住宅,后来逐渐成为大家口中的科技住宅。

2003年,北京尚锋国际公寓的落成,标志着中国第一个三恒系统科技住宅正式交付。近十年来,以施琅金茂为代表的房地产开发企业在住宅产品上大力推广三恒系统。

三恒温恒湿恒氧系统,

温度调节由三定系统中的——地源热泵系统和末端辐射系统两个模块配合实现。地源热泵技术利用地热资源进行热交换。只需要很少的电能,地源热泵就可以将能量从低温转移到高温。在冬季,土壤中的热量被替换用于室内供暖。夏季,室内热量被置换到土壤中,以满足室内制冷需求。然后在终端辐射装置的配合下,通过低温辐射将水的温度保持在室内,比如在室内铺设模仿人体毛细血管的毛细血管网,夏天通冷水,冬天通热水,达到“恒温”的效果。

的功能

“新风系统是日常维护中最耗费人力和成本的模块。”据前述从事三恒系统运维十余年的人士介绍,新风置换系统一年365天24小时运行,相应的维护水平也比较高。

从日常维护的角度来看,地源热泵系统和末端辐射系统的维护更侧重于设备,如水泵主机管道阀门的阀门控制元件,包括电机,而室外空气需要经过层层过滤后再送到用户家中。新鲜空气系统通常配有多层过滤器。

按照其所在公司的标准,初级滤网必须每隔7到10天清洗一次。同时,清洁时需要使用备用滤网,以保持新风系统运行。滤网的使用寿命也有相关规定:初级滤网一般3个月左右需要淘汰,中级滤网更换周期为4到6个月。

恒氧的科技房,你想住在四季如春的房子里吗?

这是一项非常费时费力的工作。他介绍,根据项目大小,一个小区少则7-8台新风机组,多则30台。一个单位有初效,大概用4-6个中效过滤器。静电除尘器也需要定期用化学药品浸泡,浸泡后清洗。对于企业来说,人工成本和材料成本都不低。

事实上,科技系统的成本不仅包括设备运维及人员费用,还包括能源使用费。据上述房企高管介绍,三恒系统可以替代中央空调新风地暖,为业主节省电费。

同时,备件员工工资和定期检查费用也是成本的一部分。如果一个城市的科技住宅项目密集,人员配备效率会更高。如果一个城市只有一个项目,也需要安排人力进行维护。“综合计算,一个技术项目的维护人员比例通常为4-5人,不一定要求进驻小区,但要求在同一城市,能够及时上门解决问题”。

另外,如果是集中式的三不变系统,部分机组和设备在一定年限后需要定期维护或更换。该房地产公司高管表示,“项目交房超过15年,对应部分无法匹配,需要更换”。

“目前我们有些项目已经实现了微利,有些早期项目甚至长期亏损。”据上述高管透露,这些早期项目的单价只有1-2元/平方米。但是十几年过去了,人工成本和物价不断上涨,一些小区在运维上一直亏损,只能靠集团不断的补贴。

但是,加价并不容易。前述从事三恒系统运维十余年的人士表示,像今年的高温天气,业主使用空调两个月的费用可能超过科技系统一年的收费。但在这种情况下,即使涨价合理,仍然没有项目的实际操作。一方面,企业需要维护自己的品牌形象;另一方面,科技系统维护费的涨价,和物业费一样,需要全体业主投票,2/3业主同意。

即便如此,科技房的建设对房企来说也不是亏本账,

据一位房地产业内人士介绍,相比普通的带中央空调和地暖的新房,三恒系统的科技房每平方米成本要高出几百元,这在房价高的城市并不突兀,还能直接体现在新房价格上,是企业营销的加分项。

苏州科技小镇金茂公馆的一位业主记得,他在2019年定了一套房子,单价3.5万元/平米左右,比周边的新房贵了5000元。“科技房是开发商的核心卖点,包括我在内的大部分业主都瞄准了这一点”。

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